La expectativa de promociones en construcción y otras en ciernes con suelos urbanos no consolidados y consolidados lanzará la producción de vivienda en Huesca hasta las 5.000 unidades, de ellas 1.400 de protección oficial, en los próximos años y, de paso, dispara el precio medio en un 20 % en el último ejercicio hasta los 153.000 euros, según ha explicado Pirineos Casa en su octava edición de la Radiografía del Sector Inmobiliario en la capital. Han comparecido Javier Caudillo Sarasa y sus hijos Javier y Cristina Caudillo López, en un acto guiado por Sergio Bernués.
Alrededor de 130 personas se congregaban en los salones del Hotel Abba Huesca, una importante afluencia de profesionales, de empresarios y de consumidores a los que Pirineos Casa agradecía su presencia, atención, inquietud y apoyo a lo largo y después de la velada.
Javier Caudillo López ha comenzado explicando las actuaciones en suelo urbano consolidado, para licencia directa por lo que tiene todos los servicios precisos para la construcción como saneamiento, abastecimiento de agua y electricidad y de acceso rodado.
Sobre las de vivienda libre, ha iniciado con las de mayor envergadura. El primero, el de la antigua cárcel ya disponible, urbanizado en cuatro parcelas, uno de equipamiento donde está el centro de salud en el Perpetuo Socorro y las tres de 800 metros cada uno para una capacidad de 200 unidades. Es propiedad de Instituciones Penitenciarias. Ha salido en subasta pública tres veces, toda desierta. Obedece a que la propiedad tiene un valor contable que no refleja la realidad y ubicación y no es atractivo para los promotores.
El siguiente es el del polígono 41, esquina de Calatayud y Doña Sancha, un solar de 6.000 metros cuadrados y se va a hacer una promoción de 156 viviendas, repartidas en tres fases. La primera está ya en comercialización. Era propiedad de Suelo y Vivienda de Aragón.
Respecto a las Viviendas de Protección Oficial, en La Merced se está ejecutando una promoción de 88 viviendas en régimen de alquiler, la primera fase prácticamente terminada. Los alquileres van a rondar entre 400 y 500 euros mensuales.
Otra actuación en construcción se sitúa también en el Polígono 41, entre las calles Zaragoza y Calatayud, de 90 VPO de alquiler con opción a compra.
Cristina Caudillo López ha proseguido con las viviendas en suelo urbano no consolidado, esto es, pendientes de urbanizar al carecer de las infraestructuras básicas. La primera, Fosal de Moros, ubicado en la salida de Huesca hacia Barbastro, 90.000 metros cuadrados, que era urbano no consolidado y su desarrollo implicaba una reestructuración lo cual era prácticamente inviable al afectar a todas las edificaciones ya consolidadas en este área. Se aprobó una modificación en 2016 por la que gran parte de estos terrenos pasaban a ser suelo urbano consolidado con más de 80.000 metros cuadrados, quedando como único espacio de suelo no consolidado una zona, susceptible de reforma, que se denomina nueva plaza con 9.000 metros cuadrados. Capacidad para 100-120 viviendas, ahora mismo en construcción una de 26.
En la plaza de San Félix y San Voto, en el centro de la ciudad, de 4.800 metros cuadrados con capacidad para 80 viviendas.
Como desarrollos en fase de urbanización y construcción, Javier Caudillo López ha explicado el suelo "por el que pasa el presente y el futuro de la vivienda en la ciudad de Huesca., Se trata de un desarrollo muy esperado en la ciudad, porque viene a cicatrizar una herida que teníamos abierta desde hace más de veinte años y es el de Harineras". Tras mostrar la infografía con la volumetría de este espacio, ha explicado que la "ubicación es privilegiada, en el corazón de la ciudad, pegado a la Estación Intermodal, la Plaza de Navarra y el Parque Miguel Servet. Como datos relevantes, tiene 82.000 metros cuadrados, 1.200 viviendas, toda la construcción en bloque y la altura máxima de once plantas. No tiene VPO, pero la parcela de cesión municipal se va a ceder a SVA que prevé construir 71 en régimen de protección oficial de alquiler con derecho a compra. Dispone más de 15.000 metros cuadrados para superficies verdes, más de 350 aparcamientos en superficie y la regulación de los usos en planta baja "ya que viene a resolver un problema que tenemos en muchos polígonos de la ciudad que llevan construidos más de 30 años como el Polígono 25 y en el que tenemos todavía mucho local comercial sin ocupar y sin utilizar". La obligatoriedad de los locales comerciales residirá sólo en las avenidas principales, el bulevar central y Martínez de Velasco, dejando el resto para hacer vivienda en planta baja. Ahora mismo están las obras de urbanización a buen ritmo que concluirán en 2026, hay dos promociones en fase de construcción y se avecina una nueva de Hinaco y que comercializará Pirineos Casa.
NUEVOS DESARROLLOS
La primera parte de la jornada ha concluido con tres áreas en fase de planeamiento, como ha explicado Cristina Caudillo: el Área 3, Capuchinas, Área 7-Salas y Área 5.2-Alcoraz. Comenzando por Capuchinas, está ubicado de la Avenida Doctor Artero a Coso Real, incluida la subestación eléctrica. 37 hectáreas de superficie y capacidad para 1.285 viviendas, de las que el 40 % es de VPO, quedando 771 libres y 514 de protección oficial. Está en fase de exposición pública.
Salas va desde Avenida Danzantes hacia el santuario y limita también con el Palacio de Congresos, con más de 25 hectáreas de superficie y capacidad para 1.100 viviendas, el 40 % de VPA, 660 libres y 440 protegidas. Hay diálogos como el ayuntamiento para modificar parámetros como la tipología de viviendas en altura o unifamiliares.
Y el 5.2, entre la autovía, Martínez de Velasco y El Alcoraz, con una superficie de más de 28 hectáreas y capacidad para 809 viviendas. El 40 % será de VPA con 485 libres y 324 de protección. Está aprobado definitivamente por lo que se redactará la reparcelación y urbanización.
Con todas las viviendas en ciernes en la ciudad de Huesca, se avecinan 3.600 viviendas libres y 1.400 de protección oficial. Si se ejecutasen paulatinamente, estaría cubierta la demanda de Huesca para mucho tiempo.
LA RADIOGRAFÍA DEL SECTOR INMOBILIARIO
Con la información facilitada por los colegios de registradores y de agentes de la propiedad, Pirineos Casa ha elaborado la octava edición de la Radiografía del Sector Inmobiliario en Huesca Capital con estadísticas del periodo entre junio de 2023 y el mismo mes de 2024. se han analizado 432 viviendas de las que 79 son de obra nueva y 353 de segunda mano, el 96 % plurifamiliar. Un 82 % usada y un 18 nueva, porcentaje que se repite año tras año, con sólo 24 locales y 9 naves. El volumen económico es de 67,62 millones de euros, "sólo de impuestos hay 7 millones que se generan para la hacienda pública", como ha explicado Javier Caudillo Sarasa.
En Huesca se vienen vendiendo 500 viviendas en Huesca de media, pero este año, al cerrar el estudio, en el segundo trimestre, se cifraban en 640. Se han incrementado las ventas en un 16 %. El 92 % han estado en un rango hasta 250.000. El de 100.000 a 150.000 ha bajado casi un 35 % porque ha mejorado el segundo tramo ya que la obra nueva ha tirado del precio de "una manera importante".
Sobre la evolución del premio medio por metro cuadrado construido, tras tres años de incrementos "muy moderados", al empezar la obra nueva con fuerza, se ha situado en el 11,87 % de aumento. El precio es de 1.602 euros es la media, pero si se contempla el útil, se utiliza un índice corrector de un 1,2, con lo que la media de todos sería de 1.920 euros.
El importe medio por vivienda es de 153.000 euros, con subida del 20 % a causa de la nueva obra. Ha rectificado tres edificios en que había bajado. La obra nueva es el 18 % de las operaciones y el 28 % de las ventas, 18 millones de euros de volumen total.
Se empezó en 2.060 euros en el 2014 y ahora estamos en 3.318. Obedece al desfase entre oferta y demanda y al coste de los materiales que "ha sufrido sin control. Es el efecto cohete-pluma, que suben como cohetes y bajan como plumas. Una vez que han subido es complicado que bajen".
También se ha referido a otros problemas como la falta de mano de obra o las normativas medioambientales, "sólo falta que un edificio hable inglés".
Sin embargo, hay claves para intentar moderar los precios. "Los impuestos son una auténtica barbaridad en la vivienda, que es bien de primera necesidad pero está castigadísima", y ha aludido a la estadística de Asprima, los promotores de Madrid, que señala que suponen un 25 % del precio total. Hoy, la rentabilidad de la promoción no sube del 11-12 % cuando hace años era el 20 %.
EL PANORAMA PARA LA GENTE JOVEN
Ha recordado Javier Caudillo Sarasa que, en el año 1977, más de la mitad de los jóvenes menores de treinta años estaban emancipados. "En el año 21, es del 17 %. Eso es lo que estamos progresando, que es muy preocupante. En Europa es del 32 %".
Por barrios, se pasan de los 2.700 de Los Olivos a los 1.050 del Perpetuo Socorro, "pero es una foto fija porque en Los Olivos hay pocas operaciones y son de superficies mucho menores que por ejemplo el de San Lorenzo".
Dato interesante el del rango de antigüedad. La mitad de las usadas son de menos de 29 años, y el 39 % tiene más de cincuenta años. "El parque inmobiliario está envejeciendo, es una obviedad".
Entre la obra nueva y la usada, hay un 91 %, que es algo normal. "Una vivienda de hoy no tiene nada que ver con una construida hace solo 15 años".