Un 11,66 % de incremento en vivienda nueva (hasta una media de 2.538 euros el metro cuadrado útil) y un 6,15 % de la usada. Son datos significativos entre el aluvión de indicadores de la Radiografía del Sector Inmobiliario de Huesca Capital de Pirineos Casa, fundamentado en datos reales de transacciones de viviendas, locales y naves efectuadas e inscritas en el Registro de la Propiedad.
El periodo analizado comprende desde junio de 2021 hasta junio de 2022, incluidos algunos guarismos de viviendas protegidas. La primera conclusión del estudio de la empresa de la familia Caudillo es la tendencia a la subida de la vivienda nueva que se refleja en esos 3.057 euros el metro cuadrado útil frente a los 2.538 del anterior informe. En todo caso, el hecho de que sólo se hayan sustanciado 8 ventas de obra nueva obliga para ver la tendencia acudir al precio medio al que se están comercializando 81 unidades en 4 promociones, para obtener el premio medio ponderado de 2.813 euros, con un incremento del 11,66 % en los últimos doce meses y un 36,5 % desde el arranque de la serie en 2016.
"Los precios suben rápido y bajan muy despacio, lo que augura un largo periodo de altos precios en la obra nueva"
La Radiografía hace una prospección de un futuro que "estará directamente ligado a los precios que presenten los distintos componentes de construcción, cuyo incremento de precio en los últimos meses ha sido considerable. Lo que nos dice la experiencia es que los precios suben rápido y bajan muy despacio, lo que augura un largo periodo de altos precios en la obra nueva".
En el coste de las viviendas, repercute directamente la sucesión de modificaciones en el Código Técnico de la Edificación (la última de 14 de junio pasado por Real Decreto), "que impone nuevas exigencias buscando edificios cada vez más autosuficientes energéticamente a cambio de un mayor coste de la construcción".
En el caso de la vivienda usada, el incremento es del 6,15 % hasta los 1.570 euros el metro cuadrado útil frente a los 1.479 del año anterior, con un acumulado del 32,6 % desde 2016 (1.184 euros).
Entre junio de 2021 y junio de 2022, se han efectuado 437 transacciones, de ellas 50 de obra nueva y 387 de segunda mano, de las que 369 son plurifamiliares y 18 unifamiliares, 34 de locales y 30 de naves industriales.
57,73 MILLONES DE EUROS
El volumen de ventas de las viviendas se elevó a 57,73 millones de euros, de los que 10,74 millones (el 18,6 %) corresponden a vivienda nueva y 46,99 a segunda mano. El importe medio de la vivienda nueva es de 214.898 euros, que no incluyen garaje, anexos o impuestos.
El precio medio de venta por vivienda ha caído desde los 240.985 euros porque las ventas se reparten en zonas muy heterogéneas como el Barrio de Santo Domingo, donde se han registrado seis transacciones de 199.000 por unidad, o en Los Olivos, con 26 ventas a 180.678 euros de media, en este último caso con una superficie media de 66 metros cuadrados. También se ha aminorado la superficie media de las viviendas analizadas, de 96 a 87 metros cuadrados.
Por zonas, el mayor número de operaciones (con un 54 %) es en el barrio de Los Olivos, seguido del 30 % de María Auxiliadora, el 12 % de Santo Domingo y San Martín y el 4 % de San Lorenzo.
En cuanto a la vivienda usada plurifamiliar, el precio medio de venta fue de 118.986, apunta la radiografía, frente a los 111.424 del anterior informe. En unifamiliares, de 171.611 a 208.643 de junio de 2021.
Respecto a las ventas de locales, han ascendido a 4,72 millones de euros y las naves industriales a 3,64.
Estas cifras, con los 57,75 millones de las viviendas, señalan un movimiento económico de 66,1 millones de euros.
RANGOS DE PRECIOS
Por rangos de precios, hasta 100.000 euros han supuesto el 35,70 % de las operaciones, un 48,6 hasta 200.000, un 10,9 hasta 300.000 y un 2,7 hasta 400.000. Por encima de esa cantidad, se sitúa un 1,2 % de las transacciones.
La Radiografía del Sector Inmobiliario indica que la superficie media útil en viviendas de obra nueva son de 87 metros cuadrados, con un precio medio de venta de 2.538 euros el metro cuadrado útil y 2.115 el construido.
En cuanto a las viviendas de segunda mano pluri o unifamiliares computan una superficie media útil de 78 metros cuadrados, una antigüedad media de 45 años y un precio medio de venta de 1.570 euros por metro.. Las plurifamiliares son de 75 metros, con una antigüedad media de 43 años y un precio medio de venta de 1.594 años. En cuanto a las unifamiliares, 150 metros, 81 años y un precio medio de 1.074 euros. Se ha acortado la diferencia de precio medio útil entre la vivienda nueva y la usada, del 75 % del informe anterior al 62 actual.
Entre el alza de los precios y el endurecimiento de las condiciones para el crédito provoca que las condiciones probablemente impedirán a un segmento de la población el acceso a la compra
Aunque están muy repartidas por la ciudad las ventas de segunda mano, el 36 % se concentra en dieciocho calles y el 64 % restante por toda la capital. En el Perpetuo Socorro, el precio se ha mantenido en los 919 euros, mientras en Los Olivos ha bajado levemente de 2.218 a 2.114 euros el metro cuadrado útil.
COMPARATIVA CON ZARAGOZA
La Radiografía de Pirineos Casa hace una comparativa interesante que puede ayudar a ahuyentar generalizaciones. Las diferencias de precio medio por metro cuadrado construido entre Huesca Capital y Zaragoza es de un 30 % mayor en la urbe zaragozana. Respecto a la provincia altoaragonesa, el territorio está un 2,58 % por encima de Huesca. El precio también es un 35,77 % inferior al cómputo nacional.
Sin embargo, si atendemos al precio medio de venta por vivienda, Huesca capital presenta una diferencia de 12,7 % en contra, que es un 13,7 en la provincia y un 36,6 % a nivel nacional.
La absorción media anual de viviendas en Huesca ha sido de 477, que de mantenerse el ritmo de los dos primeros trimestres de 2022 alcanzarán las 600 unidades entre nuevas, usadas, libres y protegidas.
Pirineos Casa alude a la evolución global del mercado de viviendas que califica como "positiva pero con matices". La absorción está en un ritmo de 450-500 unidades por año, los precios siguen al alza en obra nueva que "comienza a ser preocupante, ya que, si a eso añadimos que las condiciones de acceso al crédito se están endureciendo, probablemente impedirá a un segmento de la población el acceso a la compra".